近日，卓越集團(tuán)完成了0.5億美元債回購(gòu)，并新發(fā)行了1億美元債，發(fā)行利率4.3%。在諸多民營(yíng)房企加速處置臨期美元債之時(shí)，卓越集團(tuán)能夠搶占美元債融資“席位”，并實(shí)現(xiàn)成功發(fā)行，確實(shí)有其過(guò)硬的實(shí)力。

事實(shí)上，自年初開始，“一行兩會(huì)”發(fā)聲保障房企融資，優(yōu)化信貸政策，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，為房企融資開閘提供了條件，但依然存在一定的門檻。卓越集團(tuán)能完成主動(dòng)回購(gòu)并重新成功發(fā)行美元債，側(cè)面體現(xiàn)了卓越集團(tuán)資金面的穩(wěn)定及資本市場(chǎng)對(duì)它的認(rèn)可。

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美元債市場(chǎng)兩級(jí)分化嚴(yán)重 財(cái)務(wù)穩(wěn)健民營(yíng)房企成資本首選

作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道，地產(chǎn)美元債信用是房企境外信用的直接表現(xiàn)。誰(shuí)能在此時(shí)堅(jiān)守自身現(xiàn)金流陣地，誰(shuí)便能“活下去”。

2022年7、8月份是房企美元密集到期月，違約風(fēng)險(xiǎn)顯著上行，卓越集團(tuán)能通過(guò)提前贖回及發(fā)行美元債的方式，向市場(chǎng)釋放信心，加固自身資金“安全墊”，這離不開卓越集團(tuán)一直以來(lái)財(cái)務(wù)上的自律。

值得一提的是，卓越是目前少有的債市無(wú)波動(dòng)的民營(yíng)房企，也是目前唯一半年內(nèi)實(shí)現(xiàn)兩次發(fā)行低利率美元債的民營(yíng)房企，其實(shí)力可見一斑。

今年3月18日，卓越商管宣布，成功發(fā)行1億美元優(yōu)先票據(jù)，債券期限3年，發(fā)行利率為2.91%，該利率創(chuàng)下卓越商管境外發(fā)債利率的歷史最低記錄，而此次發(fā)行的美元債利率同樣保持在低利率的水平，充分體現(xiàn)了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。

數(shù)據(jù)顯示，境外債方面，卓越集團(tuán)的債券價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，且存量美元債規(guī)模不大，僅4.5億美元；境內(nèi)債方面，深交所固定收益信息平臺(tái)顯示，卓越商管申報(bào)的21.6億元“前海壹號(hào)大灣區(qū)綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（碳中和）ABS項(xiàng)目”狀態(tài)更新為“通過(guò)”。 3月3日，深圳市卓越商業(yè)管理有限公司新一期申報(bào)公開發(fā)行的公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“通過(guò)”。 當(dāng)前市場(chǎng)情況下，民營(yíng)房企公開市場(chǎng)融資頻頻受阻，而卓越能在短時(shí)間內(nèi)拿到金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的多張批文，無(wú)不體現(xiàn)了金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)卓越的認(rèn)可與支持。

險(xiǎn)資認(rèn)購(gòu)，體現(xiàn)公司的財(cái)務(wù)穩(wěn)健

據(jù)了解，近期深圳及北京的多家保險(xiǎn)資金投資機(jī)構(gòu)也積極認(rèn)購(gòu)了卓越集團(tuán)發(fā)行的CMBS和公司債產(chǎn)品。眾所周知，保險(xiǎn)資金投資涉及民生問(wèn)題，保費(fèi)的保值增值是重中之重，投資偏好基本是金融投資中最保守的。卓越的公開產(chǎn)品具有安全性高、收益率良等特點(diǎn)，既滿足了保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)投資產(chǎn)品安全的考量，也滿足了其收益要求，是當(dāng)前動(dòng)蕩的房地產(chǎn)金融投資市場(chǎng)不可多得的安全標(biāo)的。

雖然2022年融資“暖風(fēng)”頻吹，但是市場(chǎng)融資信心重塑仍然需要時(shí)間。此時(shí)，發(fā)債機(jī)構(gòu)對(duì)于房企及其旗下物企融資信用度的考量依然嚴(yán)苛。卓越集團(tuán)在財(cái)務(wù)層面的自律為此次美元債發(fā)行增加了不少助力。

首先，卓越在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中對(duì)資金指標(biāo)嚴(yán)格管控，保持融資杠桿規(guī)模適度，量入為出地科學(xué)運(yùn)作資金，控制風(fēng)險(xiǎn)總量；降低對(duì)融資資金的依賴程度，分散資金風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)行業(yè)趨勢(shì)和資金形勢(shì)，積極動(dòng)態(tài)調(diào)整發(fā)展策略，提前響應(yīng)靈活應(yīng)對(duì)提高自身跨行業(yè)周期的發(fā)展能力。

其次，在行業(yè)融資并不寬松的當(dāng)下，卓越集團(tuán)始終遵循嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律，保持現(xiàn)金流、債務(wù)結(jié)構(gòu)、信用評(píng)級(jí)等多個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的健康度，以降低自身債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與融資成本，提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在期限結(jié)構(gòu)上，積極調(diào)節(jié)融資期限結(jié)構(gòu)，優(yōu)先選擇中長(zhǎng)期融資產(chǎn)品，對(duì)短期融資或即將到期的非短期融資，利用融資窗口主動(dòng)置換調(diào)整；在渠道結(jié)構(gòu)上，以傳統(tǒng)銀行融資為主，適度發(fā)展公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)，保持對(duì)外信息的透明度，同時(shí)不在單家機(jī)構(gòu)集中融資，以分散風(fēng)險(xiǎn)；在單筆業(yè)務(wù)金額上，避免單筆融資業(yè)務(wù)金額過(guò)大，以降低融資集中到期可能形成的風(fēng)險(xiǎn)。

此外，卓越集團(tuán)一直以來(lái)的財(cái)務(wù)健康度表現(xiàn)及綜合實(shí)力，也為此次美元債發(fā)行增加了助力。

數(shù)據(jù)顯示，卓越一直保持位于“綠色檔”行列，一直低杠桿前行。6月22日，據(jù)深交所最新披露，聯(lián)合資信維持卓越商管公司主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AAA，展望穩(wěn)定。

在企業(yè)綜合實(shí)力方面，卓越集團(tuán)始終堅(jiān)持商住并舉，多航道協(xié)同穩(wěn)健發(fā)展，而這正是利好融資的關(guān)鍵。圍繞“1+1+X”布局戰(zhàn)略，卓越始終重點(diǎn)開發(fā)大灣區(qū)、長(zhǎng)三角以及其他一二線高增長(zhǎng)城市，目前在全國(guó)40余城開發(fā)超200個(gè)項(xiàng)目，值得一提的是，卓越集團(tuán)有超70%土儲(chǔ)位于大灣區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，2021年卓越集團(tuán)位列中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售30強(qiáng)，并連續(xù)18年入選“中國(guó)藍(lán)籌地產(chǎn)企業(yè)”，榮膺中國(guó)房地產(chǎn)城市更新十強(qiáng)企業(yè)TOP2，中國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP7。

堅(jiān)持多航道運(yùn)營(yíng)

穩(wěn)固企業(yè)發(fā)展基石 擴(kuò)充現(xiàn)金流

一方面，財(cái)務(wù)健康的民營(yíng)企業(yè)能夠?yàn)榉科筇峁┳銐虻谋硶Ａ硪环矫妫N售市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)能力等各方面組合而成綜合信用背書，也能為企業(yè)擴(kuò)展融資渠道提供新的橋梁。這都構(gòu)成了房企融資能力的直接表現(xiàn)。

除了財(cái)務(wù)及融資能力的市場(chǎng)反饋，此次卓越集團(tuán)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)低利率美元債融資，更多地體現(xiàn)了卓越集團(tuán)堅(jiān)持多航道運(yùn)營(yíng)，擁有穩(wěn)健基石及更寬裕現(xiàn)金流。

與近年來(lái)因沖規(guī)模名聲大噪的企業(yè)相比，卓越保持著難得經(jīng)營(yíng)層面的自律與穩(wěn)健。嚴(yán)格堅(jiān)持“以有利潤(rùn)的現(xiàn)金流”為核心，堅(jiān)持商住并舉，堅(jiān)持多航道發(fā)展。面對(duì)前些年突飛猛進(jìn)的地產(chǎn)行情，卓越集團(tuán)也表現(xiàn)出不一般的克制與篤定。

首先，卓越主動(dòng)建立“穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)”與“化解風(fēng)險(xiǎn)”二者互為因果的邏輯關(guān)系，通過(guò)多業(yè)務(wù)、多模式的運(yùn)營(yíng)調(diào)度，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)性回款，正向現(xiàn)金流保證長(zhǎng)期從容發(fā)展。在行業(yè)“良幣驅(qū)逐劣幣”的趨勢(shì)明顯的情況下，贏得主動(dòng)。

此外，在大資管時(shí)代，良好的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)也能為房企發(fā)展補(bǔ)給了更多的現(xiàn)金流量。

數(shù)據(jù)顯示，2021年卓越集團(tuán)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)核心收入超30億，管理面積約120萬(wàn)㎡，在管項(xiàng)目38個(gè)。尤其在商辦領(lǐng)域，卓越始終保持國(guó)內(nèi)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)地位。其中深圳在建和開發(fā)的寫字樓超過(guò)40座，包含卓越世紀(jì)中心、前海壹號(hào)、后海中心等明星地標(biāo)，廣受權(quán)威青睞。共計(jì)8座卓越商辦產(chǎn)品取得9項(xiàng)LEED/WELL綠色建筑金級(jí)項(xiàng)目認(rèn)證。過(guò)去一年，更在綠色建筑、設(shè)計(jì)美學(xué)、服務(wù)水平等多個(gè)考量維度，摘得4座權(quán)威大獎(jiǎng)。

卓越商企服務(wù)延續(xù)上市蓬勃?jiǎng)蓊^，吹響外拓號(hào)角，接連中標(biāo)阿里巴巴、大疆等互聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)、500強(qiáng)企業(yè)總部和獨(dú)角獸企業(yè)等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，與大客戶維持互信共贏；并成功拓展醫(yī)療等賽道，助力卓越可持續(xù)發(fā)展。

此外，卓越城市更新也位列中國(guó)房地產(chǎn)城市更新十強(qiáng)企業(yè)TOP2，旗下儲(chǔ)備超百個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其中深圳過(guò)半，同樣為卓越的未來(lái)蓄力長(zhǎng)遠(yuǎn)。

在行業(yè)重塑信心的關(guān)鍵期，卓越集團(tuán)以26年的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)實(shí)力、高品質(zhì)產(chǎn)品及服務(wù)，彰顯卓越綜合實(shí)力。此次美元債發(fā)行及回購(gòu)也會(huì)卓越集團(tuán)發(fā)展增加了新的底氣與現(xiàn)金流量，于不確定性中盡顯品牌房企良好根基。

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